УК БиКо-Центр
Аварийные службы города Бийска
 
 


ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ



Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

(«Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» утв. ПП РФ от 13.08.2006 №491)


КТО УСТАНАВЛИВАЕТ РАЗМЕР ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ?


УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ?

НЕТ!



ОРГАНЫ ВЛАСТИ?

НЕТ!



ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ?

ДА!



ЧТО ТАКОЕ ПЛАТА ЗА ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ?

Плата за жилищные услуги – это плата за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

Плата за коммунальные услуги – это плата за холодную и горячую воду, водоотведение, отопление, электрическую энергию и газ, потребляемых жителями многоквартирного дома, а также плата за сбор, вывоз и утилизацию бытовых отходов.


ИЗ ЧЕГО СОСТОИТ ПЛАТА ЗА ЖИЛИЩНЫЕ УСЛУГИ?

Плата за жилищные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме состоит из:

  • • платы за управление МКД;
  • • платы за содержание МКД;
  • • платы за текущий ремонт МКД;
  • • платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества МКД;
  • • платы (взноса) на капитальный ремонт МКД.

ИЗ ЧЕГО СОСТОИТ ПЛАТА ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ?

Плата за коммунальные услуги состоит из:

  • • платы за холодное водоснабжение (ХВС);
  • • платы за горячее водоснабжение (ГВС);
  • • платы за электроснабжение (ЭС);
  • • платы за теплоснабжение (ТС);
  • • платы за газоснабжение (ГС);
  • • платы за водоотведение (ВО);
  • • платы за обращение с ТКО.

ЧТО ТАКОЕ УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИНЫМ ДОМОМ

ИЛИ ЧТО ВХОДИТ В ПЛАТУ ЗА УПРАВЛЕНИЕ?

Плата за управление МКД – это плата управляющей организации за деятельность по управлению многоквартирным домом.

Деятельность по управлению многоквартирным домом – это выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных Жилищным Кодексом РФ, а также определённых решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Государственные стандарты управления МКД, или чем занимается управляющая организация?

  • Работа с технической документацией;
  • Ведение реестра собственников помещений;
  • Подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта дома для общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
  • Расчёт финансовых потребностей, необходимых для выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
  • Организация рассмотрения общим собранием собственников помещений вопросов, связанных с управлением, содержанием и ремонтом многоквартирного дома;
  • Организация оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД;
  • Организация и осуществление расчётов с подрядными организациями за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества;
  • Ведение исковой работы в отношении должников;
  • Взаимодействие с органами власти и надзорными органами по вопросам, связанных с управлением многоквартирным домом;
  • Предоставление информации (отчётов) об исполнении обязательств по управлению МКД.

ЧТО ТАКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МКД,

ИЛИ ЧТО ВХОДИТ В ПЛАТУ ЗА СОДЕРЖАНИЕ ОИ?

Содержание общего имущества – это работы и услуги, не относящиеся к ремонту общего имущества собственников помещений.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома включает в себя:

осмотры общего имущества МКД;

обеспечение исправности

внутридомовых инженерных систем;

поддержание в общих помещениях

дома, необходимой температуры

и влажности;

уборку и санитарно-гигиеническую

очистку помещений общего

пользования;

уборку земельного участка, входящего

в состав общего имущества;

содержание мест (площадок)

накопления твердых

коммунальных отходов;

меры пожарной безопасности МКД;

содержание и уход за элементами

озеленения и благоустройства;

подготовка к сезонной

эксплуатации МКД;

обслуживание коллективных

(общедомовых) приборов учета

коммунальных ресурсов;

приобретение коммунальных ресурсов,

потребляемых при содержании

общего имущества в МКД;

информационное и расчётно-кассовое

обслуживание потребителей.



ЧТО ТАКОЕ ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ,

ИЛИ СКОЛЬКО НУЖНО ЗА НЕГО ПЛАТИТЬ?

Текущий ремонт проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов.

Плата за текущий ремонт – это плата, предназначенная для проведения ремонтных работ (кроме капитального ремонта). Размер платы, утверждает общее собрание собственников помещений с учётом предложений управляющей организации. Решение о текущем ремонте принимает не управляющая организация, а собственники помещений на своём общем собрании!



СКОЛЬКО ПЛАТИТЬ ЗА РЕМОНТ?

КАКОЙ РЕМОНТ ВЫБЕРЕШЬ,

ТАКОЙ И БУДЕТ ПЛАТА!


РАЗМЕР ПЛАТЫ,

КАКОЙ ОН ДОЛЖЕН БЫТЬ?

Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Крыша не должна протекать! Стены не должны промерзать! Подъезды должны быть отремонтированы и в них должно быть чисто! Инженерные системы должны быть исправны! Бытовые отходы регулярно и своевременно вывозиться! Дворы должны быть чистыми и безопасными! Нужно управлять, содержать и ремонтировать! Нужны ресурсы! Нужны деньги! Нужны люди и им нужно платить заработную плату. А если нужные хорошие мастера своего дела, то им нужно платить хорошую заработную плату.



ДЕНЕГ НЕ НУЖНО МНОГО!

НО ДЕНЕГ И НЕ ДОЛЖНО БЫТЬ МАЛО!

ДЕНЕГ ДОЛЖНО БЫТЬ РОВНО СТОЛЬКО,

СКОЛЬКО СТОИТ РАБОТА,

КОТОРУЮ НУЖНО СДЕЛАТЬ!



Денег должно хватить, как минимум, на выполнение работ и услуг, перечисленных в «Минимальном перечне услуг и работ» утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290. Работы и услуги, изложенные в этом перечне, являются обязательными для исполнения вне зависимости от решения общего собрания собственников помещений, а вот работ по текущему и капитальному ремонту выполняются только на основании решения большинства собственников помещений, в котором должен быть указан размер, источник и порядок финансирования работ по текущему ремонту.


КАК РАССЧИТАТЬ ПРАВИЛЬНУЮ ПЛАТУ,

ЧТОБЫ ХВАТИЛО НА МИНИМАЛЬНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ?

  1. Определяется перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома с учётом «Минимального перечня услуг и работ» утв. ПП РФ №290.
  2. Для определения стоимости выбранных работ и услуг по содержанию общего имущества, составляется смета. Все расценки, используемые в смете, берутся из единого официального справочника (государственные расценки).
  3. С учётом сметной стоимости работ и услуг по содержанию общего имущества определяется размер платы за жилое помещение (без учёта работ по текущему ремонту общего имущества)

Плюс такого подхода – чётко определённый минимальный перечень обязательных услуг и работ по содержанию общего имущества. выполнение которого, в основном, направленно на обеспечение безопасного проживания в доме. О комфорте, в данном случае, речь не идёт. Перечень минимальных работ и услуг не требует утверждения общим собранием собственников помещений. Стоимость работ и услуг устанавливает государство.

Существенный минус – в плате за содержание общего имущества не учтены расходы на текущий ремонт!


ПЛАТУ ЗА СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

УТВЕРЖДАЕТ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ

ПОМЕЩЕНИЙ С УЧЁТОМ ПРЕДЛОЖЕНИЙ

УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ.


КАК РАССЧИТАТЬ ПРАВИЛЬНУЮ ПЛАТУ,

ЧТОБЫ ХВАТИЛО НА РАБОТЫ ПО ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ?

  1. Совет МКД, или инициативная группа собственников помещений, после консультаций с управляющей организацией по определению первоочередных работ по текущему ремонту, инициируют проведение общего собрания собственников помещений. Общее собрание собственников помещений, основываясь на предложениях управляющей организации и Совета МКД, используя акты сезонных осмотров общего имущества многоквартирного дома, составленных управляющей организацией, определяет перечень работ, которые необходимо выполнить в рамках текущего ремонта;
  2. Управляющая организация, на основании утверждённого собственниками перечня работ, изготавливает смету и рассчитывает размер платы на текущий ремонт.
  3. Общее собрание собственников помещений рассматривает предлагаемые управляющей организацией смету и размер платы на текущий ремонт;
  4. После утверждения общим собранием собственников помещений перечня работ, его стоимости и установления размера платы на текущий ремонт управляющая организация сможет выполнять ремонт дома.


Плюс такого подхода – перечень работ по текущему ремонту определяет не управляющая организация, а собственники помещений. Стоимость работ по текущему ремонту утверждает не управляющая организация, а собственники помещений. Размер платы на текущий ремонт устанавливает не управляющая организация, а собственники помещений. Собственники помещений выступают заказчиками ремонтных работ и могут контролировать очерёдность выполнения ремонтов и их стоимость. Управляющая организация получает чёткое задание и необходимое целевое финансирование. Общее имущество дома, содержится в состоянии, удовлетворяющем большинство собственников помещений.

Минус – собственники помещений далеко не всегда готовы брать на себя ответственность за принятие решений о проведении текущего ремонта и его надлежащем финансировании.


ПЛАТУ ЗА ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

УТВЕРЖДАЕТ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ

ПОМЕЩЕНИЙ С УЧЁТОМ ПРЕДЛОЖЕНИЙ

УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ.


ЕСЛИ СОБСТВЕННИКИ ПОМЕЩЕНИЙ НЕ ПРИНИМАЮТ РЕШЕНИЕ О ПРОВЕДЕНИИ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА И НЕ УСТАНАВЛИВАЮТ ПЛАТУ СОРАЗМЕРНУЮ СТОИМОСТИ РЕМОНТА, ТО ФИНАСИРОВАНИЕ РАБОТ ОСУЩЕСТВЛЯЮЕТСЯ ПО ОСТАТОЧНОМУ ПРИНЦИПУ - «НА ЧТО ХВАТИТ ДЕНЕГ, ТО И ДЕЛАЕМ»


Из чего состоит плата за жилое помещение?


Плата за содержание общего имущества МКД

  • Осмотры общего имущества МКД;
  • Осмотры и мелкий ремонт внутридомовых инженерных систем;
  • Поддержание в общих помещениях дома, необходимой температуры и влажности;
  • Уборка и санитарно-гигиеническую очистка помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
  • Содержание мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов;
  • Меры пожарной безопасности МКД;
  • Содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства;
  • Подготовка к сезонной эксплуатации МКД;
  • Обслуживание коллективных (общедомовых) приборов учета коммунальных ресурсов;
  • Информационное и расчётно-кассовое обслуживание потребителей

Плата за текущий ремонт общего имущества МКД

  • Плата за текущий ремонт общего имущества определяется исходя из сметной стоимости работ, решение о проведении которых приняли собственники помещений на своём общем собрании. Размер платы за текущий ремонт устанавливает общее собрание собственников помещений.

Плата (взнос) на капитальный ремонт общего имущества МКД

  • Минимальный размер платы (взноса) на капитальный ремонт, устанавливает уполномоченный орган власти Алтайского края. Собственники помещений вправе на своём общем собрании принять решение об увеличении размера платы (взноса).


И снова про плату, но только для тех, кто любит читать,

а не только картинки рассматривать!

Плата за жилое помещение, является основным и практически единственным источником финансирования содержания и ремонта многоквартирного дома. Минимальные требования к содержанию общего имущества и примерный перечень работ по текущему ремонту устанавливает государство, причём речь идёт, как правило, о работах и услугах, выполнение которых направлено, в основном, на обеспечение безопасности проживания в доме. Кроме установления нормативных требований к содержанию и ремонту, государство обеспечивает контроль за состоянием дома и его соответствию нормативным требованиям. Собственники помещений обеспечивают необходимое финансирование, а управляющая организация организует выполнение работ и услуг, установленных законодательством и договором управления.

Где это сказано?

  • п.11(1). Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
    (Постановление Правительства РФ «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006 №491)

  • п.17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
    (Постановление Правительства РФ «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006 №491)

  • п.28. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме.
    (Постановление Правительства РФ «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006 №491)

  • п.29. Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
    (Постановление Правительства РФ «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006 №491)

  • п.30. Содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений - за счет собственных средств.
    (Постановление Правительства РФ «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006 №491)

Кто рассчитывает размер платы?

Плату за жилое помещение, содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, рассчитывает управляющая организация. В своих расчётах, составленных в виде сметы, управляющая организация может руководствоваться «Методическими рекомендациями по определению платы за жилое помещение» разработанными Центром муниципальной экономики г. Москва.

Методические рекомендации по определению платы за содержание жилого помещения предназначены для оказания практической помощи в создании условий для эффективного управления многоквартирным домом:

  • Управляющим организациям – при подготовке предложений собственникам помещений о размере платы за содержание жилого помещений в многоквартирном доме;
  • ТСЖ – при определении сметы доходов и расходов (бюджетов) на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
  • Организациям, осуществляющим работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме - при определении стоимости выполняемых работ;
  • Органами местного самоуправления – для проведения открытого конкурса по отбору управляющих организаций по управлению многоквартирными домами;
  • Советами многоквартирных домов – для контроля за расходами на содержание общего имущества многоквартирного дома;
  • Органами государственного жилищного надзора – для контроля за соблюдением обязательных требований к содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома;
  • Судам – при проведении судебной экспертизы

При подготовке сметы необходимо учитывать три требования:

  1. Размер платы нужно установить соразмерно затратам.

    Размер платы должен обеспечивать содержание общего имущества в МКД и быть соразмерным утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ (п. 1 ст. 156 ЖК, п. 29 Правил № 491).

  2. Размер платы нужно документально подтвердить.

    Размер платы за содержание жилого помещения должен быть сделан на основе профессионального расчета. Такой расчет выполняют в отношении конкретного дома. Это следует из части 7 статьи 156 ЖК. При расчете составляют документы, которые подтверждают обоснованность размера платы. К таким документам относятся акт осмотра общего имущества, перечень работ и услуг, смета.

    Профессиональный расчет учитывает индивидуальные характеристики МКД. К таким характеристикам относят состав МКД, конструктивные особенности, степень износа, техническое состояние, геодезические и природно-климатические условия. Законность и целесообразность профессионального расчета размера платы подтвердил Конституционный суд в определении от 28.03.2017 № 700-О).

    Размер платы на текущий ремонт определяется сметным расчётом на основании решения общего собрания собственников помещений в котором собственники помещений определяют вид и объём работ, условия и порядок их финансирования.

  3. Размер платы должны утвердить собственники помещений.

    Готовая смета передаётся совету МКД для ознакомления и предварительного обсуждения. После проведения взаимных консультаций и внесения необходимых поправок, предварительно согласованная смета, передаётся общему собранию собственников помещений, для утверждения размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома на очередной год.

    Если общее собрание утверждает размер платы за жилое помещение, то с момента принятия такого решения, плата становится обязательной для применения управляющей организацией и всех собственников помещений дома на период, утверждённый таким решением. Если решение не принято, то в соответствии с ЖК РФ, управляющая организация вправе индексировать размер платы на уровень официальной инфляции, если такое условие прописано в договоре управления, либо применить плату, установленную органом местного самоуправления на очередной год.


В случае установления общим собранием собственников помещений экономически обоснованной платы с учётом предложений управляющей организации, все работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД должны выполняться в соответствии со сметой с предоставлением обязательных отчётов о доходах и расходах по каждому дому.

В случае установления платы только с учётом индексации на уровень инфляции, управляющая организация будет выполнять работы и услуги по содержанию общего имущества, определённых Минимальным перечнем №290, без выполнения необходимых работ по текущему ремонту.

Установление экономически необоснованной платы, без учёта реальной потребности дома в денежных средствах, приводит к недоремонту и ускоренному износу строительных конструкций и инженерных систем дома, что снижает рыночную стоимость жилья и делает невозможным обеспечение безопасных и комфортных условий проживания граждан.

Где это сказано?

  • п.31. При определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, а в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, установленный органом местного самоуправления - в том числе обоснование такого превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
    (Постановление Правительства РФ «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006 №491)

  • Верховный суд РФ разъяснил, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества нельзя устанавливать произвольно
    (п. 16 постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22).

  • Управляющая организация может оспорить решение общего собрания собственников помещений об изменении размера платы, если его приняли без учета её предложений, а размер платы экономически не обоснован.
    (апелляционные определения Красноярского краевого суда от 28.06.2017 по делу № 33-8389/2017, Омского областного суда от 12.07.2017 по делу № 33-4602).

Вправе ли собственники изменить размер платы

по собственному усмотрению?

Не в праве

  • Размер платы – условие договора, которое согласовывают обе стороны. УО предлагает размер платы, а собственники утверждают на общем собрании.

    Если УО не согласна с принятым собственниками решением, она может оспорить его по мотиву экономической необоснованности.

    (апелляционное определение Красноярского краевого суда от 28.06.2017 по делу № 33-8389/2017, апелляционное определение Омского областного суда от 12.07.2017 по делу № 33-4602).


 
 
ГЛАВНАЯ

РАСКРЫТИЕ ИНФОРМАЦИИ

ДОКУМЕНТЫ

КОММУНАЛЬНЫЕ СЛУЖБЫ

НОВОСТИ

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ И УСЛУГИ

ОБРАТНАЯ СВЯЗЬ

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ

© 2012-2021 ООО «УК «БиКо-Центр»
г. Бийск